ROIでは、
独自ルートを介して、
インドネシア現地の
質の高い不動産情報を
扱っています。
We are a Japanese-owned local Indonesian real estate company, and we have high quality information on local real estate in Indonesia.
不動産チェックポイント
不動産の種類
Property Type
インドネシアの不動産は、現地でのビジネスモデルや利回り、投資リターンのスキームが日本とは異なります。特に、経済成長による需要の増加や観光地の人気と需要の高まり、デュアルキーコンドミニアムの収益性、外国人投資制限と法的手続きなど注意すべきポイントが幾つかあります。
また、賃貸物件においては「審査」がありません。契約期間の家賃を全て一括払いで支払うというのが、ルールになります。現在のインドネシアの経済事情では、国民の賃金も毎年１０%～２０%上昇しており、土地の価格も年々上がっているため、更新時にオーナーの意向によって高騰するエリアによっては、倍額の家賃を提示されることも有り得ます。
ex.) 家賃１０万円&２年賃貸 » ２４０万円 ｜ 家賃３０万円&２年賃貸 » ７２０万円
*ただし予め年数が長く決まっていれば、価格の交渉は可能。
弊社は、ヴィラやコンドミニアムを主に扱っており、現地の最新事情を持っているのが強みです。また、弊社では現地調査ツアーも行なっております。どのタイプやエリアの物件が適しているのかなどの判断目安を知りたい方も、お気軽にお問い合わせ下さい。
リースホールドと
フリーホールド
Leasehold & Freehold
リースホールド（Leasehold）
/ 使用権（Hak Pakai）
リースホールドとは、土地や不動産の所有権を一定期間（通常は30年）にわたってリースする形態です。インドネシア国民及びインドネシア居住の外国人、外国資本を含むインドネシア共和国の法律に従い設立された法人に取得の権利があります。リースホールド物件は購入や投資の際に注意が必要であり、リース契約の条件や更新可能か（インドネシア在住に限り20年）を確認する必要があります。
フリーホールド（Freehold）
/ 所有権（Hak Milik）
フリーホールドとは、土地や不動産の完全な所有権を持つ形態です。インドネシア国民及び政府が許可した特定の法人のみに取得の権利があります。所有者は物件を自由に売却や賃貸、改築することができます。
権利が限定的なリースホールドではなく、国の経済成長性を最大限に活かした土地建物に対する権利を保有するフリーホールドによって、インドネシアの物件を所有したいご意向をお持ちの方はお気軽にお問い合わせ下さい。
| 外国人名義で 物件を所有 | 外国人名義で 土地を所有 | |
|---|---|---|
| インドネシア | × | × |
| シンガポール | ◯ | × |
| マレーシア | ◯ | ◯ |
| フィリピン | ◯ | × |
| ベトナム | ◯ | × |
| タイ | ◯ | × |
| ミャンマー | × | × |
| ラオス | × | × |
| カンボジア | ◯ | × |
| 日本 | ◯ | ◯ |
資産形成による収益
Income from Asset building
キャピタルゲイン（Capital Gain）
キャピタルゲインは、不動産の価値が時間とともに上昇した場合に得られる利益です。つまり、不動産を購入してから売却するまでに生じる資産の増加を指します。インドネシアの不動産市場では、都市化や経済成長によって土地の価値が上昇することが多く、それに伴ってキャピタルゲインも期待されます。ただし、不動産市場は変動しやすく、将来の価値上昇を保証するものではありません。
インカムゲイン（Income Gain）
インカムゲインは、不動産から得られる賃貸収益です。不動産を所有している間、賃貸収入を得ることができます。インドネシアの都市部やバリ島の人気エリアやビーチフロントの物件では、需要の高まりにより賃貸市場が活発化しており、インカムゲインを期待できます。ただし、バケーションレンタルの規制や競争の激化などの要素も考慮する必要があります。また、長期的な賃貸市場においても需要があるため、安定的な収入を得ることも可能です。
不動産投資において、土地の値上がりによるキャピタルゲインと賃貸収益によるインカムゲインは互いに関連しています。例えば、土地の価値が上昇している地域で不動産を購入し、同時に賃貸市場が活況であれば、キャピタルゲインとインカムゲインの両方を享受することができるでしょう。ただし、投資戦略や地域の需要と供給のバランスを考慮する必要があります。
立地や規制
Location & Regulations
インドネシアは多島国であり、地域ごとに不動産市場の特徴や需要が異なります。首都ジャカルタやバリ島は人気のある地域ですが、首都移転計画、観光地や経済的な成長が進む地域など、投資や購入の目的に応じて適切な地域を選ぶ必要があります。不動産の価値や需要は、周辺のインフラストラクチャーやアクセスにも大きく影響され、交通インフラや公共施設の整備状況、将来の開発計画などを考慮し、不動産の立地を選ぶ際に重要な要素となります。
また、インドネシアで外国人が不動産を所有（フリーホールド）する際には、一定の制限や手続きがあります。外国人投資法（PMA）に基づいて設立された会社を通じての所有や、特定の地域や目的に制限のある土地の取得などが一般的です。不動産の購入を検討する場合は、現地の法律や規制に詳しい専門家に相談することが重要です。
尚、弊社は不動産だけでなく、事業進出や移住、資産形成を行いたい方へのコンサルテーションも行なっており、日本人の方々が安心できるネットワークでROIの体制を整えております。
ヴィラ
- 豪華な住宅
ヴィラは一般的に広々とした敷地に建てられた豪華な住宅です。個別のプロパティとして所有され、一戸建ての形式となっています。ヴィラには複数の部屋や広いリビングエリア、複数のバスルーム、屋外にはプライベートプールやテラスなどが備わっていることがあります。 - プライバシーと快適さ
ヴィラはプライバシーを重視した住宅形態です。一般的には周囲を囲む高い塀や植栽によってプライベートな空間が確保されています。 - セキュリティとサービス
セキュリティやコンシェルジュサービスなどの設備やサービスを提供していることが多く、24時間の警備員や監視カメラなどのセキュリティ対策によって、居住者の安全と安心を確保します。また、ヴィラ内にはプライベートシェフ、家事代行サービス、ハウスキーパーなどのスタッフが常駐していることがあり、日常の家事や料理などの手間を省くことができます。 - インドネシアの文化的要素
インドネシアのヴィラは、地域の文化的な要素や建築スタイルを反映していることがあります。特にバリ島のヴィラは、バリの伝統的な建築様式やバリニーズのデザイン要素を取り入れており、独特の雰囲気と風情を味わうことができます。 - 地理的な特徴
ヴィラは特にリゾート地や観光地に多く見られ、バリ島や他のインドネシアのリゾート地では、ヴィラを観光客向けの宿泊施設（ゲストハウスなど）として提供されています。ビーチフロントや自然環境に囲まれた場所に建てられたヴィラは、バケーションを過ごすための理想的な選択肢となっています。 - レンタルでの収益
ヴィラの所有者は、自身が使用しない期間や観光シーズン外に、宿泊施設（ゲストハウスなど）として観光客にレンタルすることで収入を得ることができます。収益性も高く、バケーションレンタルや短期滞在に人気があります。 - 資産価値とキャピタルゲイン
ヴィラは高級な不動産として位置づけられており、土地の値上がりによるキャピタルゲインの潜在性があります。特に人気のあるリゾート地域や成長している都市部では、ヴィラの価値が上昇する傾向があります。これにより、ヴィラを購入することは将来的な投資としても魅力的な選択肢となります。
コンドミニアム
- バリエーション
インドネシアのコンドミニアム市場には、さまざまな物件が存在し、AYANAやオークラなどの大手ブランドによるラグジュアリーコンドミニアムや手頃な価格のエントリーレベルコンドミニアムが提供されています。 - 共有設備とサービス
一般的に、コンドミニアムには共有の設備やサービスが提供されます。例えば、プールやジム、サウナ、バーベキューエリア、子供の遊び場、エレベーターやセキュリティ体制、駐車場などが一般的です。 - ユニットの所有権
コンドミニアムでは、各住居ユニットの所有権が明確に定義されています。住宅購入者は、自身のユニットの所有権を法的に保有し、必要に応じて販売や賃貸などの取引が可能です。 - 地理的な特徴
インドネシアのコンドミニアムは、主に都市部や観光地に集中しています。特にジャカルタ、バリ島、スラバヤなどの大都市や人気のあるリゾート地域で多く見られます。 - 投資と居住の両面
インドネシアのコンドミニアムは、投資と居住の両面で人気があります。賃貸需要が高い都市部や観光地域では、コンドミニアムの賃貸収入を得ることができます。また、コンドミニアムは資産形成や将来のキャピタルゲインを目指す投資としても選ばれることがあります。 - 法的な規制
インドネシアでは、外国人がコンドミニアムを所有するためには一定の条件があります。外国人は、法的に定められた制限内でコンドミニアムを購入することができます。
テナント
- テナントと賃貸契約
テナントは、不動産の所有者と賃貸契約を締結します。契約条件には賃料や支払方法、賃貸期間、使用目的、修繕責任などが含まれます。 - 商業テナント
商業テナントは、事業を営むために店舗やオフィスなどの商業用不動産を借りる個人や企業です。商業テナントは、小売店舗、レストラン、オフィス、サービス業などのさまざまな業態を含むことがあります。商業テナントは、賃貸料を支払いながら自身の事業を運営し、収益を得ることを目指します。 - 住居テナント
住居テナントは、居住目的でアパートやコンドミニアム、一戸建てなどの住宅を借りる個人です。住居テナントは、賃貸料を支払いながら不動産を借りて暮らし、一定期間または契約期間内に居住します。住居テナントは、安定した居住環境を確保するために賃貸契約を結びます。 - テナントの権利と義務
テナントは賃貸契約に基づいて一定の権利と義務を有します。権利としては、安全で健康的な住環境の提供やプライバシーの尊重、適切な修繕やメンテナンスの提供などがあります。一方、テナントには賃料の支払い義務や不動産の適切な使用、契約条件の遵守などの義務もあります。 - 市場調査
テナントは、適切な不動産を見つけるために市場調査を行います。予算や場所、面積、設備などの要件に基づいて不動産を選択します。 - テナントの権利保護
インドネシアでは、テナントの権利保護に関する法律や規制が存在し、適正な賃料設定や適切な通知期間による賃料の増額、安全基準の遵守などが含まれます。テナントは自身の権利を理解し、法的な保護を受けるために適切な契約書を作成し、契約条件を守る必要があります。 - テナントの移動と契約終了
テナントが契約期間の終了を希望する場合、通常は一定の通知期間が必要です。契約終了時には、不動産の状態の立会い検査が行われ、保証金の返還や修繕責任などが調整されます。
土地
- 所有権形態
インドネシアでは、土地の所有権形態として「リースホールド（Leasehold） / 使用権（Hak Pakai）」と呼ばれる使用権が一般的です。使用者は、土地を使用し、利用や売却、賃貸などの権利を行使することができます。ただし、外国人は一定の制限があり、特定の条件や規制を満たす必要があります。 - 用途地域
インドネシアの土地は、都市計画に基づいてさまざまな用途地域に分類されます。主な用途地域には、住宅地域（Permukiman）、商業地域（Perdagangan）、工業地域（Industri）、農業地域（Pertanian）などがあります。土地の用途地域は、土地の利用や開発に関する制限や規制を定める役割を果たします。 - 土地取得
土地の取得は、購入や賃貸、長期リース、政府からの払い下げなどさまざまな方法で行われます。外国人が土地を取得する場合は、特定の条件や制限があります。例えば、居住目的での土地取得は一定の制約があり、特定の地域や地域制限のある土地に制限がかかる場合があります。 - 土地の規制
インドネシアでは、土地利用に関する規制や制限が存在します。都市計画や建築基準法、環境保護法などに基づいて、土地の利用や開発に関する規則が定められています。 - 土地価格
インドネシアの土地価格は、用途地域や立地条件、需要と供給のバランスなどによって異なります。都市部や主要な商業地域では、土地価格が高騰している傾向があります。